Investice: úvěr se zástavou nemovitosti vs nemovitost na pronájem

Mnoho investorů se mě ptá, zda je výhodnější investovat do nemovitosti a tu pak pronajmout, nebo do úvěru, zápůjčky se zástavou nemovitosti a mít tak výnos z úroku.

Každý segment má své výhody a nevýhody, které zde chci objasnit.

Výnos

Průměrné výnosy z pronájmu u nemovitosti jsou kolem 3 – 5 % dle lokality. V případě úvěrů se zástavou nemovitosti se výnos pohybuje od 6 do 12 % ročně. Ano můžete udělat skvělý kup a nemovitost pronajmout s výnosem 10 %, stejně tak investovat do firmy, která potřebuje pro lukrativní obchod kapitál a je ochotna zaplatit 20 %, ale teoretické úvahy nechme stranou, berme průměr.

Pokud tedy investujeme částku 1.000.000 Kč, dočkáme se průměrného ročního výnosu o 10.000 až 50.000 Kč více. Co za to obětuje investor a co naopak získá?

Potřebný kapitál

V případě investice do nemovitosti je potřebný kapitál přímo úměrný lokalitě. Pokud chcete investovat 300.000 Kč bez hypotéky, pak nezbývá, než sáhnout do lokalit jako Ústí nad Labem, Chomutov. Úvěr na 300.000 Kč sice pravděpodobně neposkytnete na pražský byt 3+kk, ale vyberete si člověka bonitního a zástavu v minimální hodnotě 500.000 Kč a výš, čímž automaticky zvyšujete atraktivitu nemovitosti.

U úvěrů lze hůře použít pákový efekt jako u nemovitostí na hypotéku. Pro bonitního klienta však i dnes není problém dostat americkou hypotéku na 3 % nebo spotřebitelský úvěr za  6 %, pak je výnos z úvěru podobný jako výnos z hypotéky. Nicméně tuto možnost doporučuji zkušeným investorům, kteří nedávají své poslední peníze a nevěří v zázraky, že existuje 100 % zaručená investice.

Trvání, likvidita, stabilita

Výhodou i nevýhodou investice do úvěru se zástavou nemovitosti je jeho dlouhodobost. Proti pronájmu, který můžeme ukončit s tříměsíční výpovědní dobou, nastavit smlouvu na dobu určitou, u úvěru je tato možnost pouze hypotetická. Nikdo si nebude brát úvěr na 1 mil. Kč, když by ho musel splatit do dvou let.Nájemníci jsou v bytech průměrně 2-5 let, zatímco dlužník platí úvěr 5 a více let.Pokud je byt opuštěný, majitel nese přesto povinné náklady a doba pronájmu bytu dále snižuje celkový výnos. Pokud koupíte za 1 milion Kč byt, peníze v něm jsou uzavřeny do prodeje bytu. U úvěru jsou postupně spláceny a mohou být dále reinvestovány.

Rizikovost

S rizikem se to má stejně u pronájmu jako u úvěru. Vždy rozhoduje kvalitní výběr.

Proti nájemníkovi, který neplatí nájem a odmítá se odstěhovat, nezbývá nic jiného, než vydat soudní rozhodnutí o vystěhování, které musí být navíc uplatněno.

Dlužník, který neplatí dluh, dostane předexekuční výzvu a celý dluh je vymáhán, případně je nemovitost, kterou zajišťuje dluh, vydražena. Oba dva procesy trvají zhruba stejnou dobu, kolem 1 roku.

Opotřebení

Nemovitost průběžně stárne, nájemníci se k ní chovají obvykle hůře než majitel. Vyžaduje pohotovost v případě havárií, které jdou na vrub majiteli – investorovi, vycházení nájemníka se sousedy, nájemníkovy možné exekuce, které mohou postihnout i majetek vlastníka. Úvěrový list nezastará, nezničí se (pokud ho nespálíme a i pro tento případ lze udělat ověřené kopie), je snadno přenositelný a o nemovitost, která je jím zastavena, se stará její vlastník, kterému patří, má k ní pravděpodobně lepší vztah než nájemník k pronajatému bytu. Platí opravy, havárie, daň z nemovitosti, teplo, vodu, elektřinu.

Psychologický efekt

Zde vyhrává vlastněná nemovitost. Průměrní investoři mají dobrý pocit, že si na nemovitost mohou sáhnout, zatímco na úvěrový list nikoli. Mohou se tím chlubit před sousedy a všichni vidí, že jsou na tom lépe. To vidí i stát, který nemovitosti eviduje v katastru.

Výhodou pro investora, který naopak upřednostňuje anonymitu, je úvěr. Ten je sice zapsaný také v katastru, ale neexistuje žádná centrální evidence úvěru nebo zástavních věřitelů.

Daně a způsob výdělku

Úroky a pronájem jsou osvobozeny od DPH, na oboje je uvalena sazba daně z příjmu 15 % a na oboje není potřeba živnostenský list, pokud v tomto oboru nechcete vyloženě podnikat, ale pouze investovat. Nevýhodou úvěrů proti pronájmu je neexistence 30% paušálu, který může pronajímatel uplatnit a kompenzuje mu ztrátu z oprav.